דירות להשקעה

בתקופה זו שיש האטה מסוימת בשוק הנדל"ן. יש מוכרים שמסיבות שונות מוכנים להתגמש במחיר יותר מהעבר, ומצד שני יש קונים משקיעים שיודעים לנצל זאת ולקנות נכס דווקא עכשיו במחירים אטרקטיבים בתקווה ששוק הנדל"ן יחזור לעצמו וכך ייהנו מרווח עתידי.

בטור הפעם ניתן דגשים קצרים שכדאי לדעת בקניית דירה להשקעה (בדגש דווקא על דירה שניה)

ישנם 2 סוגי משקיעים:

1.משקיע שקונה את הנכס לטווח ארוך ודואג שהשכירות תכסה את המשכנתא.
 2.משקיע שקונה את הדירה במטרה למכור את הדירה בטווח קצר ברווח מידי.

הבנה נכונה של מטרת ההשקעה תאפשר לנו לבנות תמהיל משכנתא נכון שיחסוך לא מעט כסף.

מימון הרכישה
 
בקניית דירה שניה יש הגבלת בנק ישראל שאפשרי לקבל משכנתא עד 50% מערך הנכס הנרכש, ובנוסף עד 50% מהנכס הקיים כולל את המשכנתא הקיימת, מה שאומר שבמקרים מסוימים נוכל לקבל 100% מימון, בנוסף קיימות הלוואות חוץ בנקאיות שאפשרי לקבל אפי' עד 75% מימון על הדירה הנרכשת.

תשלומי מיסים
יש לקחת בחשבון את תשלום מס הרכישה של 8% שנשלם על הסכום של הקניה. בנוסף שנמכור את הדירה נשלם מס שבח של 25% מהרווח בהפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה,(כדאי מאוד להיוועץ ביועץ מס/ רואה חשבון שמתמחה בתחום לבדוק האם יש הוצאות שאפשר להזדכות כך שהמס יהיה מופחת..)

בחירת הנכס
תבדקו היטב את דמי השכירות הראויים שעשויים להתקבל בגין השכרת הדירה, תבחנו את היחס בין תשואה שנתית פוטנציאלית לבין מחיר הדירה המבוקש. התשואה הסבירה בגין דירת מגורים בת 3-4 חדרים הינה בגבולות של 3.5-4.5% התשואה בגין דירות קטנות יותר גבוהה יותר מדירות גדולות, בנוסף חשוב מאוד לבדוק את פוטנציאל עליית ערך הנכס בזמן שאתם מחזיקים בו.

נקודות נוספות שכדאי לקחת בחשבון:
*בקניית דירה חדשה מקבלן או באזור שיש בנייה חדשה בצורה מסיבית כדאי לקחת בחשבון  שבאותה נקודת זמן שנרצה להשכיר יהיו עוד כמה דירות שיעמדו להשכרה, כך שיכול להיווצר קושי לקבל מחיר מרבי על בדירה.*האם אנחנו מכירים מספיק את האוכלוסייה שתשכיר מאתנו את הדירה שנוכל להתאים את הדירה לצרכים שלהם?האם וועד הבית בבניין חזק מספיק לשמור את הבניין במצב שקנינו לאורך זמן?

*במידה והדירה לא באזור המגורים שלנו, ונרצה למכור את הדירה האם נוכל לנהל זאת בצורה מיטבית?*האם נוכל לעמוד בהחזר המשכנתא גם אם הדירה תעמוד ריקה מספר חודשים?*האם נוכל לשלם מכיסנו כל חודש הפרש שיווצר במידה והדירה לא תושכר במחיר שתכננו מהתחלה?
לסיכום: בשונה מקניית דירת מגורים שבה קבלת ההחלטות היא בעיקר שיקולי נוחות ורגש, בקניית דירה להשקעה זה עניין כלכלי נטו. חשוב מאוד לקבל את ההחלטות שיביאו לנו את התוצאות הכלכליות הטובות ביותר!