שמאות לנכס

אחרי שהחלטנו מאיזה בנק אנחנו לוקחים את המשכנתא, הבנק יבקש מאתנו להזמין שמאי שיבצע שמאות לנכס, נעלה מס' שאלות נפוצות  בשמאות לצורך לקיחת משכנתא.
מהי השמאות? ולמה צריך אותה?
תפקיד השמאי בלקיחת המשכנתא הוא להיות ה"עיניים" של הבנק בנכס שמשמש בטוחה למשכנתא ולבדוק שלושה נתונים:

1.את המצב המשפטי של הנכס ,(איפה הנכס רשום, האם הנכס משועבד).

2.בדיקת המצב התכנוני והקנייני,(האם הנכס בנוי בהתאם לזכויות הבניה שלו).

3.שווי הנכס, (מה השווי שוק של הנכס הנרכש).

הבנק מסתמך על הערכת השמאי וכתיבת הדו"ח השמאות ויתנהל בהתאם לדו"ח מבחינת אחוז המימון לעסקה, אם ישנו שוני בין שווי החוזה לשווי בשמאות, הבנק יתן את האחוז מימון לפי הנמוך בניהם,

ישנם 2 אפשרויות להזמין את השמאי, אחת לפני חתימת חוזה (וזו שמאות מוקדמת שהיא יקרה יותר) והשנייה לאחר חתימת חוזה, שבה יש סבסוד מהבנק בהתאם לשווי הנכס,

באיזה נסיבות כדאי לערוך שמאות לפני חתימת חוזה (מוקדמת)
1. בדירות שיש בהם תוספת בניה ויכול להיות בהם שינוי מהתוכנית בנייה המקורית כגון דירות גן/גג ,דירות קרקע.
2. אם אנחנו מזהים שיש בעיה ברישום של הדירה ואנחנו לא בטוחים שאפשרי לזהות את הדירה באופן ודאי.
3.אם אנחנו עומדים על אחוז מימון גבוה ויש חשש שאם השמאות תהיה נמוכה לא נוכל לעמוד בחוזה. 
לדוגמא:
 בעסקה שנחתם חוזה על 800,000 ₪  וביקשנו 75% מימון,ההון העצמי יהיה 200,000 ₪ והבנק נותן לנו 600,000 ₪ במידה והשמאי יתן הערכה של 750,000 ₪ אז הבנק יתן רק 562,500 ₪ שזה בעצם 75% מהערכת השמאי אז ההון העצמי שנצטרך הוא 237,500 ₪ ולכן כדאי לנערוך שמאות מוקדמת כדי שלא יווצר קושי במימון העסקה או במקרה גרוע יותר בהפרת חוזה.

לאחרונה נכנסה תקנה מבנק ישראל ( עם מספר התניות) שהבנקים יכללו כבר באישור העקרוני רשימת שמאים שהלקוח יכול לבחור שמאי שיבצע את השמאות כבר בשלב הזה. לאחר מכן הלקוח יוכל לעשות שימוש בשמאות הזאת גם אם יחליט ללכת לבנק אחר ולבצע שם את המשכנתא, וכך נוצרה אפשרות לבצע מו"מ עם מספר בנקים בלי לחשוש שנצטרך לבצע שמאות נוספת.

לסיום טיפ קטן: יש לבדוק היטב לפני הזמנת שמאי להערכת הנכס ולוודא שאכן מכיר את אזור הנכס הנרכש, וביצע מס' שמאויות לנכסים בקרבת הנכס הנרכש,

יש שוני רב ומשמעותי בהערכת שמאי המכיר ובקיא באזור הנכס ובן שמאי שאינו מתמצא/ מכיר את האזור.